【天信新聞】房產價值評估簡化三層級

房產價格最終會與房產價值相匹配。房價劇烈波動期就是價格與價值尋求重新匹配的過程，世界是永恒運動變化的，靜止僅僅是暫時的動態平衡。
窮舉房產價值各個要素后可以歸納為三個層級：

01.最內核：關系到直接的居住體驗，例如戶型、尺度、朝向、視野等
02.中間層：包括規劃設計、品質檔次、物業管理、居住人群等
03.最外層：指小區外的城市規劃、交通、學校、醫療等

權重設置最緊要。不同的國家，不同的地區，不同的民族，不同的產品定位和居住人群，權重設置必然存在差異,例如對于豪宅和別墅，地鐵的重要性就很低了;例如對于頂尖富豪而言，公立學校權重不大。不同的個人，投資還是自住，各要素權重設置也必然不同；每家情況不同，需求側重點不同。所以，權重設置宜具體情況具體分析。

針對普通住宅的價值評估簡化模型如下：

60%：區位、規劃、配套等
20%：品質檔次、新舊年限、園林、物管、容積率、車位配比、居民素質等
20%：戶型、朝向、景觀、靜音、通風、采光等
60%：小區外
40%：小區內

小區外占的權重超過小區內肯定是對的，城市公共服務是政府真金白銀砸出來的價值，占權重高些正常。

小區外最大的影響因素是學位、地鐵、商業。學位當然是指名校學位；郊區特別是遠郊，地鐵的重要性堪比學位，特別是快速地鐵和換乘站。

房子是用來住的，是為人類居住服務的，所以，歸根結底，評估房產的價值首要是全面準確地認識特定需求的人群所對應的產品或特定產品對應的目標人群，其次是供需關系，符合主流需求且供不應求的產品價值更高。

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