【天信新聞】農村集體土地上房屋拆遷是如何評估的？

農村集體土地上房屋拆遷過程中，拆遷方如果本著公平、公正、合理的心態，被拆遷人可以改善生活水平、置換或購買的房屋。但實際上，現在違法征地、拆遷案件頻發，無任何手續、補償也非常不合理的情況下，用其各種手段逼迫被拆遷人簽字搬遷。

農村集體土地上的房屋征收目前沒有專門的法律對其程序作出明確的規定，只有《土地管理法》及其實施條例、《物權法》等法律有零散的條文提及，且僅僅是原則性的規定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條明確了該條例僅適用于征收國有土地上單位、個人的房屋。相應的，據此制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》也不適用于集體土地上的房屋征收。

國有土地上房地產的評估有以下四種方法市場比較法、收益法、成本法、假設開發法。

按照現行規定，農村宅基地歸農村集體組織，農民只擁有其使用權，故不存在法律意義上的交易市場，房屋的交易也僅僅限制于農村組織內部成員之間，沒有一個統一明晰的市場價格，因此農村房屋在評估時不能使用市場比較法。

農村房屋評估從理論上說可以采用收益還原法，在運用收益還原法時，需收集集體土地類似企業的收入和運營費用等資材，用以計算客觀收益。但是現實中農村房屋有收益但又很少出現交易情況下，由于同一供需圈內類似房地產不多，資材少而難以直接采用，因此無法利用收益法進行農村房屋的估價。

假設開發法一般適用于具有開發和再開發并即將開發或再開發的房地產，是以規劃中的開發條件為假設前提的，是估價高佳使用原則的生動體現。因而，假設開發法對于沒有明確再開發計劃的集體房地產的抵押評估是不合適的。

成本法是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設)利潤，得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。在目前國家的農村體制下，對農村房屋的評估大多使用重置成本法。集體土地上的房屋征收評估按照重置成本法來進行，附屬物一般也是按照這種方法來進行評估。即根據區域市場行情，確定重新建設相同的規模的房屋或同類附屬設施的全新成本價格，減去估價對象使用后折舊部分的價值，即為應給與補償的價值。

《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》也明確指出對于已征收但未補償且已經納入城市規劃區的原集體土地上的房屋，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定進行補償。

農村集體土地上房屋拆遷補償

補償方式：產權置換、貨幣補償、產權置換+貨幣補償相結合。

（1）產權置換：原地回遷不得低于1:1；

（2）貨幣補償：建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規定的征地標準補償（指城市規劃區以外的農村）。

集體土地上房屋和國有土地上房屋救濟和維權的方式不同。集體土地上房屋征收在沒有專門法律對其進行規定的情況下，《土地管理法》直接授權省一級政府制定補償標準，被征收人的權利救濟就會相對欠缺一些。而《土地管理法實施條例》第二十五條的規定更是把被征收人的救濟手段限制在了申請裁決的范圍，且規定征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施，這與國有土地上被征收房屋實施評估時被征收人的救濟手段有著明顯差別。

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