【天信資訊】房產價值評估解析——市場比較法

市場比較法在房地產價格評估中廣泛應用，它是通過將待估房地產與近期已交易的類似房地產進行比較，修正得出待估房地產價格的一種方法。由于房地產有其特殊性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產。

因此，市場比較法操作的關鍵是：

估價人員就待估房地產與比較實例房地產在地理位置、結構、小區配套及交易日期等方面的差異而造成的對房地產價格的影響進行差別修正，差別修正的準確性直接影響估價結果的準確性。

常用的修正方法有：

(1)定性判新法。即估價人員憑實踐經驗，對兩宗房地產之間存在的差別進行定性判斷修正，這種操作方法的缺點是容易把評估者的主觀偏見引入結果中去，造成評估價值失真；

(2)比較打分法。即擬定影響價格的差異性指標，制定各項評估的標準，規定每個項目的最高分和最低分，評估人員根據有關資料、經驗給出每項評分，將每項所設的分數進行整理，設出評估總分，根據評估總分修正。將待評估房與比較實例，按以下八個方面來比較：地理位置、小區環境、物業管理、內外裝修、施工質量、配套設施、交易日期、其他。

打分法中常使用（1～9）九個比例來賦值，1～9標度是把思維判斷數量化的一種好方法，是根據人的區分實物性質差別上的直觀認識，參照物與目標物相比可分為很差、較差、相同、較好、很好五個比較程度，相應分別取值為1、3、5、7、9，可在兩種程度之間分別標值為2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地產交易市場形勢好壞進行比較。

通常待評估房每項打分均為5，被估價房的八項總分為40，將參照房和待估價房逐項對比打分，再累加及得到各參照房的累加分值為A1、A2……An，則參照房的平均分值C=(A1＋A2＋An)/n，得到D=40/C;

（3）收益法。采用收益法估價首先要確定房地產本身帶來的純收益，不要在純收益中混入由于經營能力等非房地產本身要素所產生的收益，有時純收益可由于租金值確定。另一方面，還要正確選取資本化率。

資本化率的確定，以銀行存款利率、物價指數、當地房地產企業和該行業的平均收益率為依據推算。

推導公式為：

R=〖一年期定期存款利率×(1±上市物價上漲指數加收平均變動率)＋當地房地產企業平均投資收益率＋當地該行業平均投資收益率〗÷3