【天信資訊】房地產價值評估方法——估價基本方法

1、成本法。成本法是以建造該類房地產需耗費的各項費用之和為基礎。費用包括：土地出讓金、城市配套設施建設費、征地、拆遷安置補償費、勘探設計及前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、銀行利息、稅金、銷售費用、開發利潤等。其中，地產價格可以以該塊土地使用權的費用和土地開發成為熟地所需耗費的各項費用之和為基礎，再加上正常的稅金和利潤。

這里需要特別指出成本法中的一種特殊的方法：重置成本法。因為重置成本法不需要考慮未來利益和長遠效益，不需要計算地產價值，在實際運用中經常采用重置價結合成新進行估價；

(1)根據估價房產房屋建筑結構、等級，選定房屋重置價格標準(以當地標準為準)。

(2)根據估價房產的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經濟壽命、建筑物的新舊程度，估計該房產的折舊額或成新度(一般以當地公布的標準為準，不需另行計算)。

(3)樓層、墻體和層高的修正。

評估公式：

房產現值=〖建筑面積×房屋重置價格標準×(1±樓層、借、共墻、層高修正系數)±裝修水電設備調價〗×成新率

若情況不復雜可用簡化公式：

房產現值=建筑面積×房屋重置價格標準×成新率×1.5

需要注意，各種用途的房地產估價有其個性和共性，在實際估價工作中，由于估價的目的有租賃、抵押、交易、拆遷等等，因此估價人員應在掌握這些用途的房地產估價共性和個性的基礎上，探索規律、融合貫通，同時對某一地區某一類用途的房地產估價，不能只采取一種估價方法，需具體問題具體對待。